Loi Malraux : avantage fiscal, coût réel et risques à la revente

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Le dispositif Malraux, codifié à l’article 199 tervicies du code général des impôts (CGI), accorde une réduction d’impôt sur le revenu aux propriétaires qui financent la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un périmètre protégé, puis le mettent en location.

La logique d’intérêt général est claire : l’épargne privée finance la restauration d’immeubles anciens qui, sans elle, pourraient se dégrader. En contrepartie, l’investisseur accepte des contraintes patrimoniales sur les travaux, un engagement de location et un horizon long. Cet objectif mérite d’être respecté ; il ne dispense pas d’examiner l’opération comme un placement.

Qui peut en bénéficier

• Les contribuables domiciliés fiscalement en France au sens de l’article 4 B du CGI, qui détiennent le bien directement, en tant qu’associés d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (le plus souvent une SCI à l’impôt sur le revenu) ou via une SCPI Malraux.
• Les loyers doivent relever des revenus fonciers, ce qui suppose une location nue. Un bien inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle est exclu.
• Les non-résidents sont en règle générale exclus : détenir un bien en France n’ouvre pas droit à la réduction. L’administration admet une exception étroite pour les non-résidents dits « Schumacker », dont la situation doit être vérifiée au regard des critères officiels.
• La réduction n’est pas applicable lorsque la propriété est démembrée (usufruit et nue-propriété), y compris lorsque les parts de SCI sont démembrées.

Quels locaux

Sont visés les locaux d’habitation, les locaux initialement destinés à l’habitation et réaffectés à cet usage, les locaux affectés dès l’origine à un autre usage et, pour les demandes de permis ou déclarations préalables déposées à compter du 1er janvier 2017, les locaux transformés en logement par les travaux.

À ne pas confondre avec le régime des monuments historiques

Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques relèvent d’un régime distinct, avec ses propres conditions, dans lequel certaines charges et certains travaux sont déduits du revenu au lieu d’ouvrir droit à une réduction d’impôt. Les documents commerciaux confondent souvent les deux. Malraux porte sur des dépenses de restauration d’immeubles situés dans un périmètre protégé ; le régime des monuments historiques concerne l’immeuble protégé lui-même.

Sources : CGI, article 199 tervicies, version en vigueur en 2026 (Légifrance) · impots.gouv.fr — Immeubles spéciaux (modifié le 8 avril 2026) · BOFiP — BOI-IR-RICI-200-10 (champ d’application)

Où le dispositif s’applique en 2026

La voie SPR concerne les opérations dont la demande de permis de construire ou la déclaration préalable a été déposée à compter du 9 juillet 2016. Savoir si un immeuble se situe dans le périmètre d’un plan approuvé est une question de fait, à vérifier dans les documents d’urbanisme et non dans une plaquette commerciale.

La fin des voies QAD et NPNRU vise les dépenses payées après le 31 décembre 2024. Elle ne remet pas en cause les réductions régulièrement obtenues au titre de dépenses payées avant cette date, sous réserve du respect des engagements. En revanche, une opération QAD ou NPNRU présentée aujourd’hui comme ouvrant droit à une réduction Malraux sur de nouvelles dépenses appelle une explication écrite.

Sources : CGI, article 199 tervicies, version en vigueur en 2026 (Légifrance) · impots.gouv.fr — Immeubles spéciaux (modifié le 8 avril 2026)

Comment se calcule la réduction d’impôt

Une réduction de l’impôt, pas du revenu imposable

L’avantage Malraux s’impute sur l’impôt sur le revenu dû. Une réduction de 30% sur 100 000€ de travaux éligibles diminue votre impôt de 30 000€, si vous devez au moins ce montant. Elle ne diminue pas votre revenu imposable de 100 000€, et elle n’est pas remboursable.

Ce qui entre dans la base

La base est constituée des dépenses de restauration éligibles effectivement payées aux entreprises, TVA comprise, diminuées des éventuelles subventions (notamment de l’Anah). Elle comprend certaines charges foncières définies par renvoi aux règles des revenus fonciers, les cotisations versées à une association foncière urbaine (AFU) et les travaux imposés ou autorisés au titre des règles patrimoniales : démolitions, reconstruction de toitures ou de murs extérieurs, transformation en logement.

Le prix d’achat de l’immeuble, les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt n’entrent pas dans la base. En cas de vente d’immeuble à rénover (VIR), la base est constituée du prix des travaux à réaliser par le vendeur et effectivement payés par l’acquéreur selon l’échéancier prévu au contrat.

Le plafond de 400 000€ sur quatre ans

• Pour les demandes de permis ou déclarations préalables déposées à compter du 1er janvier 2017, les dépenses éligibles sont retenues dans la limite de 400 000€ par contribuable sur une période de quatre années consécutives : de la date de délivrance du permis (ou d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable) jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.
• Il s’agit d’un plafond global sur la période, et non d’un plafond annuel de 100 000€ qui s’ajouterait au plafond de 400 000€. Le plafond annuel de 100 000€ concernait les demandes déposées jusqu’au 31 décembre 2016.
• Les travaux en direct et les souscriptions de parts de SCPI Malraux partagent le même plafond. En indivision, il s’apprécie pour chaque indivisaire ; en SCI, à hauteur de la quote-part de chaque associé.
• Les dépenses au-delà du plafond ne sont ni reportables, ni déductibles des revenus fonciers.

La réduction maximale théorique est donc de 88 000€ au taux de 22% ou de 120 000€ au taux de 30%, uniquement si 400 000€ de travaux sont intégralement éligibles, que toutes les conditions sont remplies et que votre impôt sur le revenu est suffisant pour l’absorber.

Imputation, report et plafonnement global

• La réduction est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses et s’impute sur l’impôt de cette année. Les appels de fonds versés au syndic ne comptent qu’au moment où les travaux sont effectivement payés aux entreprises.
• La fraction qui excède l’impôt dû peut être reportée sur l’impôt des trois années suivantes. Il n’y a ni remboursement, ni report en arrière.
• La réduction Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales de 10 000€ (article 200-0 A du CGI). Sa propre limite de 400 000€ demeure.
• Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction ne peuvent pas être déduites en plus des revenus fonciers : pas de double prise en compte.

Détention directe, SCI à l’impôt sur le revenu ou SCPI Malraux

Une SCPI Malraux est un fonds à vocation fiscale. Sa réduction se calcule sur la fraction de la souscription affectée aux travaux éligibles, et non sur toute la souscription ; son économie ne se compare pas au taux de distribution d’une SCPI de rendement classique.

Sources : CGI, article 199 tervicies, version en vigueur en 2026 (Légifrance) · BOFiP — BOI-IR-RICI-200-30 (base et plafonds) · CGI, article 200-0 A — plafonnement global des avantages fiscaux (Légifrance)

Obligations et conditions

• Restauration complète de l’immeuble, et non rénovation d’un seul appartement.
• Travaux autorisés : permis de construire ou déclaration préalable, avec des travaux imposés ou autorisés au titre des règles patrimoniales du site.
• Locaux d’habitation : location nue, à usage de résidence principale du locataire, pendant neuf ans, le bail devant prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
• Locaux non destinés à l’habitation : location pendant neuf ans, les revenus relevant des revenus fonciers. La condition de résidence principale concerne les logements ; elle ne s’applique pas mécaniquement aux locaux commerciaux ou professionnels.
• Locataire : ni membre de votre foyer fiscal, ni ascendant ou descendant ; pour une SCI, ni associé, ni membre du foyer fiscal d’un associé, ni ascendant ou descendant d’un associé. Les associés de SCI conservent leurs parts jusqu’au terme de l’engagement.

Loyers. Le dispositif Malraux ne comporte pas de plafond de loyer ou de ressources qui lui soit propre, contrairement à l’ancien dispositif Pinel, fermé aux nouveaux investissements. Cela ne signifie pas que le loyer est libre : l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue, l’encadrement du niveau des loyers dans certaines villes, ainsi que les exigences de décence et de performance énergétique continuent de s’appliquer.

Sources : CGI, article 199 tervicies, version en vigueur en 2026 (Légifrance) · impots.gouv.fr — Immeubles spéciaux (modifié le 8 avril 2026) · BOFiP — BOI-IR-RICI-200-10 (champ d’application)

L’avis d’OptiFi : quand l’avantage fiscal masque un mauvais investissement

Le dispositif Malraux finance un objectif utile, et certaines opérations sont saines. Sa construction crée pourtant un risque spécifique : plus le budget de travaux est élevé par rapport à l’immeuble, plus le chiffre fiscal est important, et plus il devient facile de présenter une opération chère comme attractive. Notre démarche, « Investir éclairé », consiste à examiner le bien avant la réduction.

Ce qui mérite un examen attentif

• Le prix après travaux, au mètre carré, comparé à des biens restaurés et non restaurés économiquement comparables dans le même secteur. Un prix de VIR intègre la marge du vendeur sur l’immeuble comme sur les travaux.
• Le budget de travaux et ses dépassements. Une restauration sous contrôle patrimonial coûte cher ; les dépassements et retards sont un risque reconnu. Le contrat doit dire qui les supporte.
• La période sans loyer. Pendant le chantier, il n’y a aucun revenu locatif, alors que les intérêts d’emprunt et les charges courent.
• Le rendement net. Un loyer cohérent avec le marché local, diminué des charges de copropriété (souvent élevées dans l’ancien), de l’assurance, de la taxe foncière, de la gestion et de l’entretien.
• La revente. L’acheteur, dans dix ou quinze ans, ne bénéficiera pas de votre réduction d’impôt. Le prix sera fixé par le marché de cette rue, de cet immeuble et de cet appartement.
• La concentration d’un montant important sur un seul immeuble, dans une seule ville.
• L’engagement de neuf ans, qui limite la possibilité de vendre ou de changer l’usage du bien.
• Le financement : taux, tableau d’amortissement et décalage entre les premières échéances et le premier loyer. L’endettement amplifie les pertes comme les gains.
• Le risque de remise en cause fiscale. Travaux mal autorisés, délais non respectés, mise en location tardive : la réduction peut être perdue ou reprise, alors que le prix payé, lui, demeure.
• Votre capacité fiscale. Si votre impôt est insuffisant, une partie de la réduction peut être perdue à l’issue du report de trois ans.

Exemple : ce que dit une réduction de 30%, et ce qu’elle ne dit pas

Les 30% s’appliquent aux travaux, pas à l’investissement total : dans cet exemple, la réduction représente 18% des 180 000€ engagés, avant tout frais.

Revendre 180 000€ au bout de 10 ans

Un prix de vente brut égal au coût initial avant frais ne signifie pas une opération blanche. Les frais d’acquisition, le coût du financement, la période sans loyer pendant les travaux, les charges, l’entretien, les frais de vente et dix ans d’inflation se situent en dehors des 180 000€. Savoir si l’opération a créé de la valeur suppose d’examiner chaque flux daté (loyers perçus, dépenses payées, réduction effectivement utilisée, produit net de cession après impôt), et non de comparer deux montants globaux.

Pourquoi la fiscalité à la revente doit-elle être analysée au cas par cas ?

La réduction d’impôt Malraux obtenue pendant la restauration ne préjuge pas de la fiscalité applicable lors de la revente du bien. Le calcul de la plus-value immobilière imposable dépend notamment du mode d’acquisition — achat suivi de travaux distincts ou vente d’immeuble à rénover (VIR) —, des dépenses fiscalement retenues dans le prix d’acquisition, de la durée de détention et du prix de cession. Une estimation fiable nécessite donc l’examen des actes d’acquisition, des justificatifs des travaux et des conditions de l’opération.

VIR : ce que dit la loi, ce que soutient l’administration, ce qu’a jugé un tribunal

• La loi. Le I de l’article 150 VB du CGI prévoit qu’en cas d’acquisition sous le régime de la VIR, le prix d’acquisition s’entend de l’existant et des travaux à réaliser par le vendeur.
• La position de l’administration. Dans une réponse ministérielle publiée au JO Sénat du 10 janvier 2019 (question écrite n° 01409 de M. Frassa), l’administration estime que le 4° du II de l’article 150 VB fait obstacle à l’inclusion de ces travaux dans le prix d’acquisition lorsqu’ils ont ouvert droit à la réduction Malraux, dès lors qu’ils ont déjà été pris en compte pour l’impôt sur le revenu. Il s’agit d’une interprétation administrative : elle ne lie pas le juge de l’impôt.
• Un jugement de première instance. Par un jugement du 10 février 2025 (n° 2219466), rendu à propos d’immeubles acquis en VIR par des SCPI Malraux, le tribunal administratif de Paris a annulé la décision de l’administration et retenu que les travaux du vendeur compris dans le prix de la VIR font partie du prix d’acquisition, même lorsqu’ils ont ouvert droit à la réduction Malraux.
• Notre lecture. Ce jugement ne fixe pas une règle générale et définitive : il émane d’une juridiction de première instance, ne lie pas les autres juridictions, et nous n’avons pas vérifié s’il a fait l’objet d’un appel ni l’issue d’un éventuel appel. Avant d’estimer une plus-value, le contrat d’acquisition et la structure juridique de chaque bien doivent être analysés, avec un avis juridique propre à l’opération.

Sources : BOFiP — ACTU-2015-00231 (travaux réalisés dans le cadre d’une VIR) · BOFiP — BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 (plus-values : prix d’acquisition) · Sénat — Réponse ministérielle à la question écrite n° 01409 (M. Frassa), JO Sénat du 10 janvier 2019 · TA Paris, 10 février 2025, n° 2219466 (jugement de première instance)

Une estimation fiable suppose au minimum :

• l’acte d’acquisition, et la qualification éventuelle de VIR ;
• le prix d’acquisition, les frais d’acquisition et les factures de travaux ;
• les travaux pouvant, le cas échéant, majorer le prix d’acquisition, et l’application éventuelle d’un forfait ;
• la durée de détention, qui détermine les abattements pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ;
• votre résidence fiscale au moment de la vente et l’éventuelle convention fiscale applicable ;
• l’éventuelle surtaxe sur les plus-values élevées et les frais de vente ;
• le mode de détention : en direct, via une SCI ou via une SCPI.

Calendrier des flux et rendement annualisé

L’effet de trésorerie de la réduction n’est pas immédiat : il dépend de la date de paiement des travaux et du règlement de l’impôt de chaque année, et une partie peut être reportée. Un euro d’impôt économisé dans trois ans vaut moins qu’un euro dépensé aujourd’hui. Nous ne présentons pas de taux de rendement interne : le calculer suppose l’ensemble des flux datés. Diviser la réduction par la durée de détention ne mesure pas un rendement annualisé.

Malraux en direct ou SCPI Malraux

La mise en garde de l’AMF du 6 novembre 2015 visait les SCPI fiscales Malraux et déficit foncier. Le régulateur relevait que les épargnants comprenaient parfois mal la fiscalité applicable à la liquidation, que la documentation manquait de précision, que la commercialisation mettait en avant l’avantage à l’entrée, et que la liquidation intervenait généralement 13 à 15 ans après la souscription, avec une plus-value imposable calculée à partir du prix d’achat avant restauration.

Cette formulation de 2015 est historique ; elle ne constitue pas une règle applicable automatiquement à toute SCPI Malraux. Le jugement du TA de Paris de février 2025, rendu en première instance, a précisément retenu une solution différente pour des immeubles acquis en VIR. La mise en garde de l’AMF ne porte pas non plus sur la détention directe d’un bien Malraux. Sa leçon vaut pourtant dans les deux cas : la sortie mérite autant d’attention que l’entrée.

Sources : AMF — L’Autorité des marchés financiers appelle les épargnants à la vigilance en matière d’offres de SCPI « Malraux » et « déficit foncier » (6 novembre 2015) · TA Paris, 10 février 2025, n° 2219466 (jugement de première instance) · CGI, article 199 tervicies, version en vigueur en 2026 (Légifrance)

Pour qui la loi Malraux peut avoir du sens, et pour qui l’éviter

Elle peut être pertinente pour

• des résidents fiscaux français durablement redevables d’un impôt sur le revenu significatif, capables d’utiliser la réduction, report compris ;
• des investisseurs à horizon long : le chantier, neuf ans de location, puis le temps de la revente ;
• des acquéreurs convaincus de la valeur de l’immeuble et de la demande locative, indépendamment de l’avantage fiscal ;
• des budgets capables d’absorber dépassements et périodes sans loyer ;
• des situations où le bien s’intègre à un patrimoine diversifié.

Elle est généralement inadaptée

• aux horizons courts, ou si le capital peut devenir nécessaire ;
• aux non-résidents qui attendent un avantage fiscal français, hors de l’exception étroite rappelée plus haut ;
• aux contribuables dont l’impôt est trop faible pour utiliser la réduction ;
• aux patrimoines déjà concentrés sur l’immobilier ;
• aux financements lourds au regard des revenus ;
• à tout achat motivé d’abord par le chiffre fiscal.

Les questions à poser avant d’investir

1. L’immeuble est-il situé dans un SPR couvert par un PSMV ou un PVAP approuvé, ou la restauration a-t-elle été déclarée d’utilité publique, et quel taux s’applique ? Demandez les pièces.
2. Quelle part du prix total correspond à des travaux éligibles, et comment cette répartition a-t-elle été établie ?
3. Quel est le prix total au mètre carré après travaux, comparé à des biens restaurés du secteur ?
4. Qui supporte les dépassements et les retards, et quelles garanties couvrent l’achèvement ?
5. Quand les travaux doivent-ils s’achever, et quels loyer et demande peut-on raisonnablement attendre pour une location qui doit débuter dans les douze mois ?
6. S’agit-il d’une VIR ou d’un achat suivi de contrats de travaux distincts, et quelles conséquences pour la fiscalité à la revente ?
7. Votre impôt des prochaines années absorbera-t-il la réduction, report compris ?
8. Que se passe-t-il si vous devez vendre avant neuf ans, et qui achètera à l’issue ?

Pour aller plus loin

• Conseil en défiscalisation
• Fiscalité patrimoniale : comprendre avant d’optimiser
• Conseil en patrimoine immobilier
• Loi Pinel : un dispositif fermé, des engagements toujours en cours
• SCPI de rendement (SCPI classiques, à ne pas confondre avec les SCPI Malraux)
• Malraux law in France: tax relief, restoration costs and resale risks (version anglaise)

Page publiée le 24 septembre 2024 et entièrement révisée en octobre 2026. Cette page présente une information générale à caractère pédagogique, à jour à la date de dernière mise à jour indiquée. Elle ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Toute décision doit être étudiée au regard de votre situation propre.