Location nue ou meublée en 2026 : fiscalité, amortissements et revente

1. La question économique avant la question fiscale

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est souvent présenté comme la réponse par défaut à tout investissement locatif. Avant toute comparaison fiscale, il faut vérifier que le bien se prête réellement à la location meublée : la demande doit exister localement, pour ce type de logement et à ce niveau de loyer.

Un appartement familial de quatre pièces en périphérie ne se louera pas nécessairement mieux meublé : la clientèle qui recherche ce type de surface s’installe souvent pour plusieurs années, avec son propre mobilier. À l’inverse, un studio proche d’un campus ou d’un bassin d’emploi mobile peut trouver en meublé une demande plus profonde. Le premier critère est donc le marché local, pas le régime fiscal.

Les autres paramètres économiques pèsent autant que l’impôt :

• l’apport et le financement : niveau de mise de fonds, durée et coût du crédit, capacité à absorber un loyer manquant ;
• le coût d’exploitation : mobilier à acheter puis à renouveler, entretien plus fréquent, inventaires, gestion des entrées et sorties et, en location meublée, cotisation foncière des entreprises (CFE) lorsqu’elle est due, dont le montant varie selon la commune ;
• la stabilité locative : un bail meublé est plus court et le préavis du locataire d’un mois, ce qui expose davantage à la rotation et à la vacance ;
• les contraintes réglementaires : encadrement des loyers dans les communes concernées, nu comme meublé, et calendrier de décence énergétique de la loi Climat et résilience, qui sort progressivement du marché locatif les logements les plus énergivores ;
• le rendement net : loyers encaissés après vacance, charges non récupérables, taxe foncière, CFE le cas échéant, gestion, assurance, impôt et prélèvements sociaux.

Choisir le meublé uniquement parce qu’il paraît fiscalement plus favorable revient à décider sur la variable la plus instable du calcul.

2. Location nue et location meublée : les différences structurantes

Seuils et taux applicables aux revenus de 2026 ; voir la section suivante pour les revenus de 2025 déclarés en 2026.

3. La fiscalité annuelle en 2026 : année des revenus et année de déclaration

Une confusion fréquente consiste à appliquer aux revenus d’une année les seuils de l’année de déclaration. En 2026, les contribuables déclarent leurs revenus de 2025 ; les revenus perçus en 2026 seront déclarés en 2027.

Location nue : revenus fonciers

• Micro-foncier : applicable lorsque les revenus fonciers bruts du foyer n’excèdent pas 15 000€ par an. Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué ; aucune charge n’est déduite en plus. Certains régimes particuliers et certaines situations excluent le micro-foncier.
• Régime réel : déclaration n° 2044, déduction des charges effectivement supportées (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration). Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles : tous les travaux ne réduisent pas l’impôt.
• Déficit foncier : la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, à condition de maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.

Location meublée non professionnelle : BIC

• Micro-BIC, revenus de 2025 déclarés en 2026 : seuil de recettes de 77 700€, abattement forfaitaire de 50%.
• Micro-BIC, revenus de 2026 déclarés en 2027 : seuil de recettes de 83 600€, abattement de 50%, pour la location meublée de longue durée.
• Appréciation du seuil : le micro-BIC s’applique au titre d’une année N lorsque les recettes de l’année N-1 n’excèdent pas le seuil fixé pour l’année N ou, en cas de dépassement en N-1, lorsque celles de l’année N-2 ne l’excèdent pas. Lorsque les seuils sont revalorisés, comme en 2026, les recettes de ces années de référence se comparent au nouveau seuil. Pour les revenus de 2026, ce sont donc les recettes de 2025 et, le cas échéant, de 2024 qui se comparent au seuil de 83 600€. Le passage obligatoire au régime réel suppose un dépassement deux années consécutives (N-2 puis N-1) : des recettes de 2026 supérieures à 83 600€ ne font pas, à elles seules, sortir du micro-BIC en 2026. En cas de début d’activité, des règles particulières s’appliquent, notamment l’ajustement des recettes au prorata du temps d’exploitation ; l’option pour le régime réel reste possible.
• Exception : les meublés de tourisme non classés relèvent d’un micro-BIC limité à 15 000€ avec un abattement de 30%. Cette analyse porte sur la location de longue durée.
• Régime réel : déduction des charges réelles et des amortissements de l’immeuble (hors terrain, qui ne s’amortit pas), du mobilier et de certains travaux. L’amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit : la fraction non utilisée est reportée. Les déficits ne s’imputent que sur des revenus de location meublée non professionnelle, pendant dix ans.
• Déclarations : au réel, le résultat est établi sur la liasse fiscale n° 2031 et ses annexes, puis reporté sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO. La seule déclaration 2042-C-PRO ne suffit pas.

Le micro-BIC est forfaitaire : il interdit de déduire en plus les charges ou les amortissements. Le choix entre micro et réel se fait sur des chiffres, en comparant l’abattement forfaitaire aux charges et amortissements réellement déductibles, et en intégrant le coût de la tenue comptable.

Prélèvements sociaux et cotisations sociales

Selon impots.gouv.fr (page mise à jour le 17 juillet 2026), les revenus nets de location nue supportent 17,2% de prélèvements sociaux, et ceux de location meublée non professionnelle 18,6% lorsqu’ils sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Ces prélèvements sont distincts des cotisations sociales versées à l’Urssaf, dues par exemple lorsque les recettes de location meublée dépassent 23 000€ et, pour la location de longue durée, excèdent les autres revenus d’activité du foyer. Le statut de loueur professionnel, la résidence fiscale et le régime de sécurité sociale du contribuable peuvent modifier ce traitement.

Cotisation foncière des entreprises (CFE)

La location meublée est réputée professionnelle pour la cotisation foncière des entreprises (article 1447 du CGI) : elle y est en principe soumise, y compris lorsque le loueur est un particulier non professionnel ; la location nue d’un logement d’habitation n’y est en principe pas soumise. Cela ne signifie pas que tout loueur en meublé acquitte une CFE. Les redevables de la cotisation minimum dont le chiffre d’affaires ou les recettes n’excèdent pas 5 000€ en sont exonérés (article 1647 D du CGI). L’article 1459 du CGI prévoit en outre des exonérations, de plein droit pour la location accidentelle d’une partie de son habitation personnelle et, sous conditions, de pièces de son habitation principale, ou facultatives sur délibération des collectivités. La CFE est un impôt local, distinct de la taxe foncière comme des prélèvements sociaux : son montant dépend de la commune, qui fixe notamment la base minimum, et de la base retenue. Lorsqu’elle est due, c’est une charge annuelle récurrente qui réduit le rendement net d’un meublé et doit être intégrée au calcul dès l’acquisition.

4. La revente : ce que change la réintégration des amortissements

Le loueur en meublé non professionnel relève, à la revente, du régime des plus-values immobilières des particuliers. Jusqu’au 14 février 2025, les amortissements déduits pendant la location n’avaient pas d’incidence sur ce calcul. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, l’article 150 VB du CGI prévoit que le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction. La plus-value brute augmente d’autant, avant application des abattements pour durée de détention.

La loi exclut de cette minoration les biens situés dans certaines résidences destinées à l’accueil exclusif d’étudiants, de jeunes en formation ou de personnes âgées de plus de 65 ans, ainsi que dans certains établissements et résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées. L’exclusion dépend de la catégorie juridique exacte de la résidence : tout bien présenté comme « résidence étudiante » ou « EHPAD » n’en relève pas automatiquement.

Deux précisions encadrent la règle. Le loueur qui a la qualité de loueur en meublé professionnel au moment de la vente relève du régime des plus-values professionnelles, qui obéit à d’autres règles. Et depuis la loi de finances pour 2026, l’article 150 VB vise aussi certains amortissements déduits en revenus fonciers ; ce dispositif propre à la location nue n’est pas traité ici.

Cette réintégration n’est pas, au sens strict, une double imposition. Pendant la détention, l’amortissement a réduit un revenu imposé chaque année au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. À la revente, la fraction correspondante est réintégrée dans une plus-value taxée selon un autre régime, avec des abattements pour durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Selon la durée de détention, le taux marginal du foyer et le prix de revente, l’amortissement peut se traduire par un simple décalage d’imposition, un gain net ou un coût. Seul un calcul complet des flux, de l’achat à la revente, permet de trancher.

5. L’avis d’OptiFi

Nous jugeons un investissement locatif sur son rendement interne total, pas sur l’impôt de la première année. Concrètement, l’analyse intègre :

• les flux nets annuels : loyers réellement encaissés, vacance, entretien, renouvellement du mobilier, gestion, taxe foncière, CFE en location meublée, impôt et prélèvements sociaux ;
• le financement : coût du crédit, assurance, effet de levier et capacité de remboursement en cas de vacance prolongée ;
• la sortie : frais de revente, fiscalité de la plus-value avec minoration éventuelle des amortissements, délai et liquidité du marché local ;
• les arbitrages d’exploitation : un marché étudiant peut offrir une demande profonde mais une rotation annuelle ; une location nue de longue durée offre souvent plus de stabilité pour une surface familiale ;
• les contraintes à venir : encadrement des loyers, travaux de rénovation énergétique imposés par le DPE, changement possible de résidence fiscale du propriétaire ;
• la structure de détention : une SCI soumise à l’impôt sur le revenu qui donne un logement en location meublée peut, sous conditions, devenir passible de l’impôt sur les sociétés. Le choix de la structure se fait avant l’acquisition.

Il n’existe pas de réponse générale entre nu et meublé. Le régime réel en meublé reste un outil pertinent lorsque le bien s’y prête et que l’horizon de détention est cohérent avec la nouvelle fiscalité de sortie ; il ne justifie pas à lui seul un projet.

Pour aller plus loin

• Investissement locatif : rendement, financement et risques, pour replacer le choix fiscal dans le résultat global du projet
• SCPI : investir dans l’immobilier sans gérer de logement, une alternative à comparer à la détention directe
• Fiscalité patrimoniale : intégrer l’impôt à la stratégie globale
• Transmission et succession : anticiper la transmission d’un patrimoine immobilier

Méthode : règles fiscales vérifiées sur les textes et publications officielles cités ci-dessus, en distinguant l’année des revenus de l’année de déclaration ; l’exemple chiffré est une illustration de mécanique, non un calcul d’impôt. Cette page présente une information générale à caractère pédagogique, à jour à la date de dernière mise à jour indiquée. Elle ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Toute décision doit être étudiée au regard de votre situation propre.